Partecipare a un’asta immobiliare è eticamente corretto?

Si fa un torto alla persona debitrice e quindi esecutata?

Quando iniziai, qualche anno fa, ad avvicinarmi al mondo delle aste immobiliari, mi ero già posto questa domanda e la risposta che mi ero dato è che io comunque avrei potuto aiutare a gestire lo stato di fatto che a quel punto si era venuto a creare.

Così sono andato avanti in un percorso che mi ha portato ad occuparmi in maniera sempre più specifica di aste immobiliari, imparando e specializzandomi più in generale nel mondo dei famosi NPL (Non Performing Loans che poi in italiano sono i famosi crediti deteriorati) frequentando vari corsi specialistici fino al conseguimento della certificazione necessaria per operare in un Auction Point di Remax Italia.

Mano a mano che acquisivo competenza in materia, sempre di più mi convincevo che il mio operato andava ad aiutare chi a causa di un’asta giudiziaria perdeva la casa.

Cercherò di spiegarmi meglio ma a questo punto devo dire anche il motivo che mi ha spinto a scrivere questo articolo.

Qualche giorno fa ho ricevuto una telefonata da parte di un potenziale acquirente che aveva visto uno degli annunci per la vendita di immobili in asta che con la mia collega Zora Kovacevic abbiamo pubblicato sui portali immobiliari in questo periodo.

Questo signore, che chiamerò Sig. Franco come me per non fare il suo nome vero, mi ha chiamato per avere informazioni sull’immobile di suo interesse ma ci ha tenuto a iniziare la sua telefonata in un modo per me un po’ inaspettato.

“qual è il motivo per cui questo immobile è in asta?” “In che senso?” ho risposto io

“Vorrei sapere per cortesia (mi risponde lui) se chi sta perdendo la casa è una famiglia o una società; perché se è una famiglia non me la sento di partecipare mentre se è in capo a una società allora si”

Lodevole distinguo ma contiene qualche errore nel ragionamento di fondo.

Proverò a spiegare il perché.

Vendita all’asta (giudiziaria) come ultimo atto delle esecuzioni civili

Esecuzioni civili… parole che evocano decisamente delle brutte immagini ma proviamo a vedere cosa ci sta dietro.

Chi crede nel Diritto e nella Giustizia sa che si arriva a questo atto come ultimo strumento, e qui mi permetto di citare il Consigliere della Suprema Corte di Cassazione Franco De Stefano, “perché l’esecuzione è l’ultimo strumento di effettività del sistema legale e perciò dello stesso Stato democratico moderno, l’unico che se efficiente, garantisce i diritti di ognuno, senza distinzione di classe, razza, ricchezza o livello di educazione.”

Certo, per chi la subisce, l’esecuzione è certamente un disastro, ma come potrebbe fare chi è stato costretto a richiederla per avere ciò (il suo credito) che gli spettava di diritto?

Quello che succede al debitore è certamente dal suo punto di vista una cosa estremamente negativa, ma cosa dovrebbe fare uno Stato di Diritto a fronte di una controversia data dalla richiesta di un cittadino di veder riconosciuto il suo diritto a rientrare in possesso di ciò che legalmente ha prestato? Cosa potrebbe fare uno Stato di Diritto per evitare che in una controversia si applichi semplicemente la legge del più forte…. chiamiamola pure della giungla o del far west a scelta?

In ultima analisi, l’esecuzione, non è una “punizione” più o meno giusta nei confronti del debitore, ma il diritto sacrosanto del creditore ad avere ciò che gli spetta.

Vale la pena a questo punto ricordare una cosa che quasi mai viene presa in considerazione: il debitore è proprietario della casa, e rimane proprietario fino a che non viene venduta cioè aggiudicata durante l’esperimento d’asta.

Ora immagino che qualcuno possa pensare:
“si va be’ e quindi? Sempre all’asta va!”

E qui sta l’errore che troppo spesso fanno i “debitori” troppo spesso mal consigliati.

Una esecuzione immobiliare richiede tantissimo tempo, proprio perché prima di arrivare a questa extrema ratio la giustizia ci arriva dopo aver provato altre strade e in tutto questo tempo il debitore, che per mille problemi sopraggiunti al suo impegno economico iniziale per l’acquisto dell’abitazione o per altri motivi, nel momento in cui si accorge che non riesce più a pagare le rate del mutuo o altro, può sicuramente provare a vendere l’immobile sul libero mercato.

E qui si apre un mondo che troppo spesso è sconosciuto alle persone indebitate e che troppo spesso come dicevo sopra sono mal consigliate … da amici, parenti, ma anche professionisti che non conoscono la materia che gli dicono di resistere dentro più che possono; a volte li consigliano di rovinare la casa per scoraggiare chi la va a vedere

Ma andiamo per ordine.

Se parliamo di Esecuzione Civile, ed è iniziato o sta iniziando un iter giudiziario vuol dire che esiste una persona debitrice e uno o più soggetti creditori. Proviamo a prendere in considerazione la situazione che nella stragrande maggioranza dei casi si viene a creare: il debitore, per mille motivi che non stiamo qui ad analizzare, smette di pagare le rate del mutuo. Ora, la banca che non è quella cosa brutta e cattiva che ha prestato il danaro per l’acquisto della casa tramite il mutuo chiede al debitore di rientrare del suo debito.

Chiariamoci bene: io non sto difendendo le banche contro i debitori, sto facendo semplicemente un ragionamento su cosa succede in uno stato di diritto, come ho cercato di spiegare all’inizio di questo articolo.

Ma ritorniamo al tema di fondo perché qui si apre un mondo, come dicevo prima, e bisogna ribadire una verità importantissima: la banca, anche se ha concesso il mutuo, non è proprietaria dell’immobile… il proprietario dell’immobile è e resta chi ha la casa intestata con regolare atto di acquisto effettuato tramite un rogito davanti a un Notaio.

Perché è importante questa distinzione?

Perché in qualità di proprietario della casa, la persona in difficoltà economiche, può decidere diverse azioni per rientrare del suo debito: dal vendere la casa in tempo (prima cioè che si esasperi la situazione con pignoramenti e azioni giudiziarie e diventi più difficoltoso… attenzione, non impossibile ma più difficoltoso) sul libero mercato e riuscendo così a saldare il debito rimanendo magari anche con un piccolo gruzzolo da impiegare per prendere altro in acquisto o affitto, al proporre alla banca un saldo del prezzo a condizioni diverse dall’iniziale contratto di mutuo e cioè il famoso saldo e stralcio.

Attenzione, questo è un passaggio importantissimo:

qualsiasi azione che venga svolta dal proprietario della casa (il debitore) prima che questa vada in asta ha l’enorme vantaggio di esdebitare completamente il debitore mentre se si arriva alla vendita in asta, il debitore rischia di rimanere debitore di tutto l’importo che non si raggiunge per saldare completamente il debito.

Franco Cipolla
D.A.S. Associati RE
fcipolla@remax.it

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