Investimenti e aste immobiliari

Cambierà la percezione degli investitori che approcciano il mercato delle aste immobiliari?

Mi occupo di aste immobiliari da qualche anno come autodidatta prima e come specialista certificato poi. Il mio fai da te iniziale ha incrociato una nascente iniziativa di Remax Italia quando all’inizio del 2019 ha creato una divisione all’interno di alcune Agenzie affiliate, sotto il marchio Auction Point. la cosa inusuale e straordinaria è che nonostante che per legge, il poter offrire consulenza per approcciare il mondo delle aste e poter accompagnare clienti in un percorso di acquisto in una delle decine di migliaia di aste immobiliari che si svolgono tutti gli anni in Italia, non sia regolamentato da nessuna regola (nessun patentino) come invece necessario per gli agenti immobiliari, Remax Italia ha preteso e pretende che chi fa parte degli Auction Point abbia seguito i corsi per diventare D.A.S. (Distressed Asset Specialist) fornendo una certificazione che ci differenzia notevolmente da una massa di persone che si occupano di aste fornendo assistenza senza nessuna competenza specifica se non, quando c’è, un po’ di esperienza.

Questo ha permesso a tanti professionisti come mi ritengo io, di avere un panorama del mondo delle aste (credetemi, molto complicato pur nella sua “semplicità”) decisamente più ampio, specifico e approfondito per poter dare consigli e spiegazioni con una certa cognizione di causa. Ho fatto questa premessa perché mi sembra doveroso mettere in chiaro con quale titolo sto scrivendo questo articolo.

Nel corso di questo anno trascorso (esattamente un anno: Marzo 2019-Marzo 2020) fino al famoso lockdown che ricorderemo certamente per il resto della nostra vita, ho avuto modo di parlare con moltissime persone che per un motivo o per un altro volevano acquistare un immobile in asta. Ho parlato di immobile in asta e non di “casa” perché se è vero che molte persone ci interpellano per acquistare una abitazione, una casa, per se stessi o per i figli che magari studiano a Milano; è anche vero che moltissime richieste venivano (e qui il passato credo sia d’obbligo almeno per una fase iniziale dopo il Coronavirus) per l’acquisto di immobili da mettere a reddito con affitti più o meno brevi; l’acquisto di immobili nati per altri scopi (laboratori, seminterrati, sottotetti ecc…) da trasformare in abitazione, loft e quant’altro. Il tutto quindi come investimento. Le richieste erano le più varie e dipendevano dalla disponibilità economica del potenziale investitore: appartamenti grandi da ristrutturare,

Esempio di suddivisione

dividerli in piccoli appartamenti e rivenderli avendo un più o meno grande margine di guadagno; seminterrati adibiti a laboratorio da trasformare in abitazioni con il relativo incremento di costo al metro quadro, capannoni ex industriali da trasformare in uno o più loft a seconda della metratura anche qui con il conseguente guadagno. Tutti investimenti non solo legittimi ma decisamente interessanti e intelligenti ma tutto sommato credo con un limite: nella variegata serie di richieste una cosa non cambiava mai: l’immobile doveva essere nel centro/semi-centro di Milano o al massimo in alcune zone non troppo periferiche ma soprattutto servite da metropolitana.

Ora, la domanda che mi pongo e che vorrei porre a chi approccerà il mondo degli investimenti immobiliari con acquisti in asta è la seguente: quando in qualche modo potremo tornare ad operare, alla luce dell’esperienza di quanto ci sta succedendo, avrà ancora senso pensare di “investire” solo in immobili nelle zone in cui si ricercavano prima per trasformarli in piccoli monolocali o bilocali magari di 35/40 mq da rivendere a costi alti anche se giusti per la zona in cui si trovavano? Intendiamoci, quel tipo di immobile avrà sempre un mercato e una sua utilità e avrà ancora quel valore che si ricercava prima con l’affitto a studenti o l’affitto breve per le vacanze di chi viene da fuori Milano.

Ma non varrà magari la pena di investire anche in un altro tipo di immobili e di spazi dedicati alle famiglie più o meno numerose? Io abito appena fuori Milano in un normale bilocale: né piccolo né grande, luminoso e uno sfogo all’aperto con un terrazzino vivibile che per me va bene, ma, e non ci avevo mai badato prima, con questa chiusura in casa e richiamato a volte dalle grida, mi sono ritrovato a guardare dalla finestra della mia cucina con una certa invidia i miei dirimpettai (una famiglia padre madre e tre figli: non so quanto sia grande il loro appartamento anche se immagino che sia più che vivibile ma una cosa sicuramente mi ha colpito e cioè il loro enorme giardino dove giocano biliardino, corrono, vanno in skateboard, giocano a pallavolo… hanno cioè uno sfogo in questa clausura che il 90% delle persone se lo sogna.

Ieri la mia collega Zora mi ha mandato un articolo del Sole 24ore di qualche giorno fa (che qui allego https://www.ilsole24ore.com/art/dalla-scuola-casa-covid- 19-cambiera-modo-costruire-ADBG8sG) dal titolo: “Dalla scuola alla casa, il covid-19 cambierà il modo di costruire” . Ci sono interessanti spunti di Giacomo Biraghi, esperto internazionale di strategie urbane; L’architetto Stefano Boeri (chi non conosce il suo “bosco Verticale”?) e altri… e dicono tutti cose molto interessanti (per questo vi invito a leggere l’articolo) ma un intervento mi ha colpito in modo particolare e cioè quello di Monsignor Giuseppe Russo, ingegnere, sotto-segretario dell’amministrazione della Santa Sede: “in queste ore siamo costretti nelle nostre case. Per molti è una condanna: ci siano finalmente spazi abitativi dignitosi, anche se sono alloggi popolari, questa deve diventare una norma, senza più alibi” e ancora “d’ora in poi digitalizzazione e delocalizzazione del lavoro” Questo vuol dire ripensare gli spazi, ripensare le città, (Milano, la Grande Milano, in primis) riqualificare le periferie, ripensare l’hinterland accelerando tutta l’interconnessione tra Milano e i 133 comuni della Città Metropolitana sia politicamente che soprattutto logisticamente investendo da subito nei trasporti.

Monorotaia di Sidney
Monorotaia a Bologna

Sfruttare le ferrovie, interconnettere con metropolitane leggere come le monorotaie sopraelevate e non, (che non hanno bisogno di scavare gallerie e con costi e tempi decisamente più “accessibili”) che esistono e funzionano in molte parti del mondo. Questo vuol dire, e mi rivolgo a tutti quegli investitori che storcevano il naso quando gli venivano fatte proposte di investimento fuori dalla seconda circonvallazione di Milano, vuol dire, dicevo, ripensare gli investimenti immobiliari: non solo Milano centro perché saranno soprattutto le periferie e i comuni della Città Metropolitana a offrire spazi a costi accessibili per poter fare gli investimenti necessari a un nuovo modo di abitare.

Franco Cipolla
D.A.S. Distressed Asset Specialist
Associati RE
Precedente Sospensione del mutuo, come fare? Successivo Home Staging: cos’è e a cosa serve